近期，地产政策“工具箱”打开，认房不认贷、降低首付比例、降低存量房贷利率等重磅地产政策陆续出台，旨在通过激活居民需求来托底地产。而从历史上看，每轮“稳地产”周期都会带来地产及地产链的投资机会。那么其行情演绎有何规律，又该如何看待当下的“稳地产”行情?
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周期往复，2008年以来的“稳地产”周期共有四轮。第一轮是08-09年，地产政策面广且力度大，中央不仅连续降息、降首付、降房贷利率，并出台了“四万亿”;第二轮是11-12年，地产政策更为温和，从地方到中央，逐渐放松调控;第三轮是14-16年，政策处于持续强刺激状态，连续降息、降首付、降房贷利率、棚改货币化等;第四轮是18-19年，政策刺激较为温和，中央定调从“房住不炒”转向“因城施策”。
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地产行情往往沿着“政策放松&行情启动→基本面下行&估值修复→基本面改善&戴维斯双击→政策收紧&行情结束”的链条演绎。分阶段看，“稳地产”下的地产行情分为两个阶段：第一阶段是“政策转向&基本面下行”，第二阶段是“政策维持宽松&基本面改善”，且大多时候，第二阶段的表现更为占优。
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“地产行情”不止于地产本身，还有“地产链”。地产行业开发周期较长，从房企拿地，到规划设计、项目开工、施工建设、预售，再到后续的竣工交付，长达3-4年，涉及到的产业链行业众多，包括地产开发(房地产)、开工链(如水泥、机械设备)、竣工链(如家居、家电、玻璃玻纤、建材、装饰)等。
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复盘四轮“稳地产”下的地产链行情，得出以下3个核心结论：1)地产板块的行情始于政策、终于政策，行情持续性和弹性不如地产链;2)开工链板块和开工数据关联度极高，因此行业库存高位时开工链弱，库存低位时开工链强;3)竣工链板块整体表现更优，不仅可以享受前期政策博弈下的估值修复，还能享受后期基本面改善下的业绩提振。
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08-09年：政策强刺激&行业库存低位，行情一致性较强。1)房地产、开工链、竣工链的行情启动均领先于基本面复苏，而且相对万得全A的超额收益均超过100%;2)行业低库存下开工数据反弹强劲，开工链行情的持续性和弹性均很强;3)房地产板块在销售数据走强后开始博弈政策收紧，因此行情的时长和高度远不如竣工链。
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11-12年：政策弱刺激&行业库存高位，竣工链强而开工链弱。1)行情启动上，地产略早于基本面，开工链晚于基本面，竣工链时间不一;2)竣工链行情的持续性和弹性更好，不仅前期可以博弈政策放松，后续也不受限于政策收紧的约束，盈利改善往往会有二次提振效果;3)开工链受制于库存高企下的开工修复疲软，表现平平。
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14-16年：政策强刺激&行业库存高位，竣工链持续性和弹性更强。1)地产行情抢跑明显，政策博弈预期更强;2)竣工链行情启动较为一致，早于基本面复苏，且行情的持续时间和涨幅都较为可观。3)开工链行情启动晚于基本面，且受制于库存高企，持续性较弱、弹性一般。
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18-19年：政策弱刺激&行业库存低位，开工链持续性和弹性更强。1)地产行情抢跑，持续时间较短;2)竣工链行情启动晚于基本面复苏，持续时间和反弹高度分化明显;3)开工链行情启动早于基本面复苏，且持续时间和反弹高度更优。
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如何看待本轮“稳地产”下的地产&地产链行情?2022年下半年以来，保交楼、稳融资、稳需求政策先后落地，稳楼市已形成“三位一体”的政策组合拳。但当前地产行业供需端都面临制约，一是居民收入预期比以往周期更弱，二是出险房企的资金仍然紧张，因此后续基本面修复高度有限。结合历史上四轮“稳地产”行情经验，以及当下“竣工>销售>开工”的强弱格局，兼顾“前期政策博弈、后期业绩改善”的竣工链板块更值得关注。
