（一）5 月销售增速回落，但表现好于预期
1）销售金额：1-5 月销售金额同比+8.4%，增速较1-4 月回落0.4pct；5 月单月销售金额同比+6.8%，增幅较4 月收窄21.1pct。2）销售面积：1-5 月销售面积同比-0.9%，增速较1-4 月回落0.5pct；5 月单月销售面积同比-3.0%，增速较4 月收窄8.4pct。
分析原因，我们认为增速走弱可能并不代表地产内生需求真实的下滑。一方面，增速指标可能受到一些扰动因素影响，如1）地产需求在季度之间的挪移的影响；2）节假日影响；3）部分企业推盘节奏提前等。另一方面，疫后积压需求释放结束，房地产市场逐步进入常态化恢复运行态势，短期表现为销售增长中枢下移。结合国民经济综合统计司司长的表态，房地产市场总体平稳，还在缓慢恢复，我们认为需求下方仍然存在一定支撑。
(资料图片)
展望6 月，销售行情或仍较寡淡，但政策预期正同步升温。截止6 月10 日，我们监测的60城新房高频成交月度同比-13%，增速较5 月仍在下滑（5 月：同比+8%），除去去年6 月高基数影响外，基本面复苏动能减弱同样导致房企推货意愿相对薄弱。根据CRIC 调研结果，供应弱势或对成交放量形成制约，故我们预计6 月销售边际或仍将承压。但与此同时，市场对需求侧政策刺激预期也在同步抬升。近期已有积极信号释放，如降息为房贷利率继续下行打开空间。我们认为对地产需求侧配套政策的出台节奏、力度及兑现效果的判断应是下阶段的关注点，也将很大程度决定下半年地产基本面的走势。
（二）多重因素影响，开发建设仍较低迷
1）开发投资：1-5 月房地产开发投资累计完成额同比-7.2%，累计增速较1-4 月下降1.0pct。
5 月单月开发投资同比-10.5%，增速较4 月下滑3.3pct。2）新开工：1-5 月房屋新开工面积累计同比-22.6%，累计增速较1-4 月下降1.4pct；单月新开工面积同比-27.3%，较4月持平。3）施工：1-5 月房屋施工面积累计同比-6.2%，累计增速较1-4 月下降0.6pct；单月施工面积同比-41.2%，较4 月下滑4.9pct；4）竣工：1-5 月房屋竣工面积累计同比+19.6%，累计增速较1-4 月上升0.8pct；单月竣工面积同比24.4%，较4 月下降17.6pct。
5 月房地产投资及开发建设指标均继续回落，去年行业拿地规模下滑对投资建设的影响仍在持续。开发投资单月同比降幅自年初以来首次突破双位数；开竣工均未能延续此前单月增速改善态势；施工单月降幅继续扩大；销售回落压力加剧了房企对后续市场担忧，故其对土地投资及开发进程推动均较保守。针对投资端后续趋势，我们维持此前判断：1）短期受销售复苏节奏牵制，开发投资、开工、施工端修复或仍较为弱势；2）下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工具备修复空间；3）保交楼”推动下竣工端韧性良好。若下半年有更多组合政策出台，我们认为涉及“保交楼”的增量政策出台的可能性也相对较高。
（三） 受外部融资需求拖累，到位资金降幅扩大1-5 月全国房地产开发企业到位资金同比-6.6%，较1-4 月下降0.2pct。5 月单月到位资金同比-7.4%，较4 月下降10.8pct。
其中：1）销售回款：1-5 月定金及预收款累计同比+4.4%，较1-4 月上升0.4pct；5 月单月同比+6.0%，较4月下降25.2pct 。1-5月个人按揭贷款同比+6.5%，较1-4月上升4.0pct；5 月单月同比+25.4%，较4 月上升2.0pct。2）外部融资：1-5 月国内贷款同比-10.5%，较1-4 月下降0.5pct；5 月单月同比-13.4%，较4 月下降1.7pct；1-5 月自筹资金同比-21.6%，较1-4 月下降2.2pct；5 月单月同比-29.2%，较4 月下降4.8pct。
5 月，房地产开发企业到位资金累计同比降幅扩大，主要受外部融资分项拖累。分融资渠道看，与销售回款相关相关的定金及预收款、个人按揭贷款，累计同比均在继续改善；其中，定金及预收款单月同比增幅回落明显（收窄25pct），与单月销售金额表现基本一致（收窄21pct），影响到位资金增速。外部融资端，国内贷款与自筹资金累计同比降幅呈扩大趋势，国内贷款单月同比降幅最大，主要或受销售及土地市场走弱，外部融资需求减少影响，房企当前更注重倚赖内生现金流。整体来看，我们认为需求端政策适当靠前发力的必要性或已具备，以推动销售企稳来增强房企信心，进而拉动其投融资需求的回升。
投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。
标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。
风险提示：地产销售、竣工表现不及预期；开发投资、新开工、施工等指标恢复不及预期；因城施策力度不及预期
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